Promessa de compra e venda pelo vendedor em vida e a escritura definitiva do imóvel através da Escritura de Abertura de Inventário e Nomeação de Inventariante.

Promessa de venda feito em vida pelo proprietário , onde veio a falecer antes de lavrar a escritura pública para o comprador.

Despachante de imóveis em Recife e Olinda

Existem milhões de imóveis para venda em todo o Brasil: terrenos, casas, apartamentos, chácaras, imóveis comercias…Muitos são imóveis totalmente regularizados, entretanto, existem milhares com documentação irregular, com pendências de escritura, registro, ou, ainda, pessoas com imóveis que só têm uma promessa de compra e venda feita por instrumento particular ou um simples recibo de pagamento. Também existem casas construídas em condomínios irregulares, ou seja, condomínios onde não houve um projeto aprovado pela prefeitura local, onde o posseiro transforma uma gleba em loteamento totalmente fora dos trâmites legais. Há grande quantidade de imóveis sendo vendido através de uma cessão de direitos de posse, seja por instrumento particular ou público.

Não raro ver também imóveis onde o proprietário faleceu e não houve abertura do inventário, coisa que irá inviabilizar uma possível venda de um imóvel nessa situação. Boa parte nesses casos é comum acontecer a situação onde a(o) meeira(o) e/ou os herdeiros não têm condições financeiras para fazer o procedimento legal.

Venda do imóvel feito em vida pelo proprietário, através de promessa de compra e venda, onde veio a falecer antes de lavrar a escritura pública de compra e venda para o promitente comprador.

Como comentamos acima, existem muitas situações onde o proprietário faleceu e os herdeiros e/ou meeira(o) não fizeram o inventário e a partilha dos bens, isso devido principalmente aos custos para concretização da legalização. Como fica a situação do promitente comprador que já havia quitado o imóvel e estava aguardando a oportunidade de lavrar sua Escritura Pública de Compra e Venda?

O que fazer nesse caso?

Adjudicação compulsória? Fazer o inventário ou sobrepartilha (caso o imóvel não esteja inserido no inventário) judicial ou extrajudicial para depois lavrar a escritura de compra e venda para o comprador?  Fazer uma usucapião judicial ou extrajudicial? São dúvidas comuns que acontecem nas mentes das pessoas envolvidas nesses casos.

Respostas a essas questões:

  1. Adjudicação compulsória é uma solução para o caso em que o promitente vendedor se recusa assinar a escritura de compra e venda, ou não é encontrado, ou seja, sumiu e ninguém sabe do seu paradeiro. Existem os requisitos em lei para tal procedimento: possuir contrato válido de compra e venda do imóvel, ter quitado o valor integral da compra, e o vendedor se recusar a transferir a propriedade.
  • Inventário – A questão do inventário se depara com a dificuldade de muitos não terem recurso financeiro disponível para arcar com as despesas: imposto, despesas judiciais e honorário do advogado (caso inventário judicial); honorários advocatícios, emolumentos e taxas no cartório de notas (caso seja inventário extrajudicial) e despesas com registro imobiliário. No caso de inventário judicial, há a possibilidade de conseguir um alvará judicial para a venda do imóvel, alegando que com a venda terá condições financeiras para custear todo o processo.
    Observação: Se já houve inventário de outros imóveis, e o que foi vendido através da promessa de compra e venda não foi incluído, nesse caso terá que ser feita uma sobrepartilha.
  • Arrolamento – Forma simples de inventariar e partilhar os bens do falecido, no arrolamento será levado em consideração o valor dos bens e o acordo entre os sucessores capazes.  Havendo herdeiro único, o arrolamento pode ser aplicado ao pedido de adjudicação.

Sendo o valor dos bens igual ou inferior a 1.000 (mil) salários mínimos (Código de Processo Civil, 2015, art. 664), o inventário será em forma de arrolamento, e o inventariante nomeado deverá apresentar declaração atribuindo valor aos bens e o plano da partilha.

  • Usucapião – Dependendo do caso concreto, pode-se conseguir, porém muitas pessoas desejam fazer a usucapião porque os custos são menores, entretanto poderá haver óbice, isso porque pessoas tentam burlar o procedimento cabível (inventário) para obter vantagens, coisa que o juiz de Direito poderá negar. Existem requisitos na Lei para os diversos tipos da usucapião.

Qual a melhor solução?

Nos casos onde houve uma promessa de compra e venda assinada em vida pelo vendedor, e este veio a falecer antes de cumprir com seu dever, ou seja, assinar a Escritura Pública de Compra e Venda em favor do comprador, uma das soluções mais práticas e céleres é através de uma Escritura de Abertura de Inventário e nomeação de Inventariante. Nesse caso independerá de alvará judicial. Observação – Não deve existir débitos do espólio, do(a) meeiro(a) e herdeiros, possibilidade que poderá impedir a concretização da venda neste ato.

Os herdeiros devem escolher uma pessoa responsável para administrar provisoriamente os bens e direitos da herança através da Escritura de Nomeação de Inventariante, constando poderes especiais e expressos ao inventariante; sendo que todos os herdeiros têm que ser maiores e capazes, estejam de acordo e sejam assistidos por um defensor público ou advogado; sendo assim, já poderá providenciar a lavratura e representar o espólio no ato da assinatura da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel que foi prometido na promessa de compra e venda.

Custos dos herdeiros/meeira(o) na escritura: ITCMD, emolumentos notariais e registrais, honorários do advogado e do despachante de imóveis.

Custo do comprador no ato da Escritura Definitiva de Compra e Venda: ITBI, Laudêmio (se houver) taxas e emolumentos do cartório de notas, de registro e do despachante imobiliário.

A realização do procedimento na concretização da venda através da Escritura de Nomeação de Inventariante é um passo importante para a desjudicialização em nosso país.

Autor: Isaac Pereira, gestor imobiliário e pós-graduado em Administração em Marketing pela UPE (Universidade de Pernambuco).

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