Existe muita gente querendo comprar seu imóvel, seja para moradia, trabalho ou para investimento. Há diversas formas para aquisição de um imóvel, porém, a mais desejada é aquela cuja documentação não existe pendências, ou seja, imóvel escriturado, registrado no cartório de registro e sem nenhum débito ou gravame.
No Brasil existem milhares de imóveis em situação irregular, com alguma pendência documental, e isso é devido a vários fatores; e o fator de maior relevância no impedimento é a questão financeira do proprietário, pois muitas vezes não tem a sua disposição dinheiro reservado para custear despesas com impostos, emolumentos cartorários, taxas, dentre outras…
É interessante saber que muitas pessoas desejam comprar um determinado imóvel por causa de alguns motivos pessoais, ou de oportunidade de mercado, mesmo sabendo da existência de pendências na documentação na legalização do imóvel. Por se tratar, na grande maioria das vezes, o preço mais em conta, pessoas arriscam pela aquisição do imóvel, mesmo sabendo ou não dos riscos e despesas futuras para uma possível regularização.
Uma das formas mais comuns de aquisição de imóvel, é a compra através de cessão de diretos: cessão de direitos da promessa de compra e venda, cessão de direitos de posse e benfeitorias, cessão de direitos hereditários, dentre outras.
A cessão de direitos hereditários é uma alienação e/ou transferência da parte proporcional do imóvel que cabe a um ou mais herdeiros para um terceiro, ou mesmo para outro herdeiro. Quem compra um imóvel nessa situação passa a integrar o rol de herdeiros do de cujus, e é considerado cessionário. Também arcará com bônus e ônus nessa transação imobiliária.
Cessão de Direitos Hereditários
É um negócio jurídico onde os herdeiros cedem seus direitos antes de ser feito inventário e partilha de bens da pessoa falecida. O cessionário, pessoa que compra o imóvel, após pagar o preço ajustado entre as partes e fazer a escritura pública, passa a exercer os direitos que eram do(s) herdeiro(s), inclusive a posse do bem imóvel. Há óbice nesse tipo de transação enquanto o proprietário estiver vivo.
Como adquirir um imóvel de herdeiro(s)
Infelizmente existem pessoas totalmente leigas no assunto, e muitas vezes, para comprar um imóvel nessa situação, pagam uma quantia pela “compra” e recebe do cedente apenas um simples recibo de pagamento.
A melhor e mais correta forma de comprar de um herdeiro é através de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, pois, se feito através de instrumento particular, então será nula.
Caso as partes envolvidas queiram, poderá ser feito, anteriormente à escritura pública, um instrumento particular de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários, onde cedente e cessionário se comprometem fazer a escritura pública.
Observação importante: o co-herdeiro não poderá ceder sua cota parte a pessoa estranha à sucessão, ou seja, o outro co-herdeiro terá a preferência. O co-herdeiro que não seja informado da cessão poderá adquirir a sua cota parte vendida a estranho. Para isso terá que requerer num prazo de até cento e oitenta dias após a transmissão e depositar a quantia do valor da venda.
Isso dificilmente acontece, pois, raras as exceções, ninguém que não for co-herdeiro não irá comprar uma fração de um imóvel. Geralmente é vendido o imóvel em cem por cento, onde todos os herdeiros assinam a escritura.
No ato da assinatura da Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, o cessionário terá que apresentar o pagamento do ITBI, mesmo sabendo que a referida escritura não poderá ser registrada no cartório de registro.
Como legalizar o imóvel?
De posse da Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, o cessionário poderá dar início ao inventário, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pelo processo extrajudicial, geralmente, é bem mais célere.
No processo do inventário haverá o pagamento do imposto ITCMD, mais conhecido em Pernambuco como ICD. Sendo o processo na forma extrajudicial, após feita a escritura do inventário, então será levada para registro no cartório de registro imobiliário. Sendo na forma judicial, também será levado a sentença/partilha para ser registrada.
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Despachante Imobiliário em Recife e Região Metropolitana.
