Bilhões de pessoas no mundo desejam comprar imóveis, nem que seja pelo menos um, não é verdade? Ter um imóvel para residir é o primeiro objetivo, principalmente pelo fato de possuir um lar e poder adequá-lo de acordo com seu desejo, suas necessidades, diferentemente de uma locação, onde há restrições, e mesmo havendo a possibilidade em fazer benfeitorias (principalmente as voluptuárias), seria um investimento em um bem que não lhe pertence.
Não é uma tarefa fácil adquirir um imóvel, todos nós sabemos disso, pois além do valor de compra ser alto, existem outros fatores importantes para serem analisados e que demandam tempo e custos adicionais.
Costumo dizer que duas das principais necessidades humanas são: saúde e moradia.
Também existem outros objetivos na compra de um imóvel, além da aquisição com finalidade residencial, pessoas querem investir em um bem imóvel para finalidades comerciais: hotelaria, agricultura, locação, indústria, etc.
O mercado imobiliário é imenso, é um mundo à parte e com inúmeras nuances, onde se deve ter bastante conhecimento e atenção ao adentrar nesse seguimento. O processo de aquisição imobiliária não é simples, devendo cada pessoa ser auxiliada por uma assessoria profissional em todo o processo, principalmente no que se refere à documentação imobiliária. Profissionais como: despachante documentalista imobiliário, advogados especializados no direito imobiliário e corretores de imóveis capacitados são alguns profissionais que poderão dar o suporte necessário. O despachante de imóveis, no seu dia a dia exercendo sua profissão, lida na prática com toda documentação imobiliária, e isso faz com que esse profissional adquira ao longo dos anos expertise no assunto.
Existem documentos específicos a serem providenciados, de acordo com cada caso em uma negociação imobiliária, porém, de uma forma genérica, iremos apresentar os mais usuais numa compra e venda de imóveis.
Pessoa física – Documentos pessoais.
Comprador(es)
Cópias autenticadas do RG, CPF, comprovante de residência, comprovante de estado civil e do pacto antenupcial, se for o caso; se for utilizar o FGTS na aquisição do imóvel, também apresentar a cópia da carteira de trabalho e extrato do FGTS. Caso o comprador for menor de idade, apresentar escritura de emancipação.
Vendedor(es)
Cópias autenticadas do RG, CPF, comprovante de residência, comprovante de estado civil e do pacto antenupcial, se for o caso, e, se o vendedor for menor de idade, apresentar escritura de emancipação.
Certidões
Certidões negativas – Justiça Federal, ações cíveis, execução fiscais, curatela tutela e interdição, Fazendas Estadual e Municipal, trabalhista e a de protestos de títulos.
Sendo empresário, o vendedor deverá apresentar a certidão de quitação de tributos e contribuições federais e CND/INSS.
Observação 1 – As certidões citadas acima deverão ser providenciadas na Comarca do domicílio do vendedor e na Comarca da situação do imóvel da negociação.
Observação 2 – Se o vendedor for representado por procurador, pedir cópia da procuração e solicitar certidão atualizada no cartório onde foi lavrada a procuração.
Observação 3: Também é aconselhável verificar junto SCPC e Serasa a situação do vendedor(es), pois, havendo dívidas, será um sinal de alerta. Toda precaução é válida na hora de comprar um imóvel.
PESSOA JURÍDICA
CNPJ, Certidão Simplificada da Junta Comercial, Contrato Social ou Estatuto Social, registrado na Junta Comercial e respectivas alterações, sendo S/A, anexar cópia da Ata da Assembleia que elegeu a atual diretoria. Documentos pessoais dos representantes que assinam pela empresa.
Certidões
Certidões negativas – Certidões dos Distribuidores Federais, Municipais e Estaduais: ações cíveis e criminais, execução fiscais, falência e concordata, trabalhista e a de protestos de títulos.
O vendedor deverá apresentar a certidão de quitação de tributos e contribuições federais e CND/INSS, exceto para os casos de venda de imóveis não integrantes do ativo permanente de empresa que exerce a atividade de compra e venda de imóveis.
Observação: se o vendedor for representado por procurador, pedir cópia da procuração e checar junto ao cartório onde foi lavrada se a procuração não foi revogada. Caso se trate de uma procuração em causa própria, então não será necessário tal procedimento, a não ser se for para checar a veracidade do documento.
Documentação do imóvel
Vimos documentos em relação aos compradores e vendedores, agora iremos ver em relação ao imóvel.
Imóvel Urbano
– Certidão de Matrícula, Inteiro Teor ou Vintenária, dependendo do caso.
– Certidão Negativa de ônus Reais.
– CND do IPTU.
– Certidão de Domínio da SPU, se for imóvel de marinha.
– Declaração de Quitação do Condomínio, se for o caso.
– Certidão negativa de decreto desapropriatório do poder municipal, geralmente será solicitada nos casos de compra de terrenos ou casas.
– Certidão de ações trabalhista em nome do condomínio (justiça do trabalho), pois pode haver alguma ação de algum funcionário, e cujo débito poderá recair para o novo comprador, face a possibilidade de alguma ação junto à Vara Trabalhista.
– Certidão negativa da Previdência Social (CND), referente ao condomínio.
– Certidão de Tombamento do IPHAN – Certifica a indicação ou estudos de interesse para tombamento de determinado imóvel, geralmente em casos de construções bem antigas e situadas em área considerada como patrimônio histórico.
Imóveis Rural
– Matrícula do imóvel ou Inteiro Teor, certidão atualizada de ônus reais.
– Cadastro atualizado do Incra.
– Os cinco últimos ITR (Imposto Territorial Rural) pagos.
– Certidão do Incra – é expedida pela Receita Federal, com validade de 6 (seis) meses. Deve ser solicitada para comprovar se os vendedores estão quites junto ao INCRA, e constatar o valor venal na Receita Federal.
– CCIR – Certificado de Cadastro de Imóvel Rural
– Certificado de Regularidade Ambiental – Secretaria de Meio Ambiente do Estado, relativas à situação do imóvel.
– Serviço Florestal Brasileiro – Certidão de licenciamento ambiental ou o termo de compromisso de recuperação ambiental, se for o caso.
Outros cuidados
Fazer uma análise prévia para saber a possibilidade de haver exigências por parte do Cartório de Registro de Imóveis e que venham dificultar o registro do título (escritura) e/ou ter custos adicionais para averbações mais complexas.
Checar se há dívidas ou, de acordo com a leitura do medidor na data da imissão da posse do imóvel pelo comprador, se virão faturas de energia elétrica, água e gás encanado no período em que o vendedor ainda estava morando. A grande maioria dos compradores não atentam para esse quesito.
Antes de comprar o imóvel, verifique através dos documentos -que indicamos acima-, avaliando se contra o proprietário existe algum processo em andamento e se esse processo poderá anular a compra. O objetivo principal é o de garantir uma compra segura.
Conclusão
Muita gente pensa que para comprar um imóvel basta assinar uma promessa de compra e venda, pagar um sinal e depois assinar uma escritura. Existe riscos em toda negociação imobiliária, por isso é de extrema necessidade que se faça toda uma investigação documental e do imóvel antes de assinar qualquer compromisso.
Uma negociação imobiliária, principalmente numa compra e venda, não é uma tarefa simples, pois envolve muitos detalhes, cuidados e custos adicionais, além do pagamento do bem imóvel ao vendedor.
Em relação às certidões de feitos ajuizados, a Lei Federal nº 13.097/2015, que alterou a Lei nº 7.433/85, instituiu a concentração dos atos na matrícula do imóvel. A referida Lei estabeleceu que não poderão ser opostos a terceiros de boa-fé os atos jurídicos precedentes que não estiverem averbados ou registrados na matrícula do imóvel. De qualquer forma, aconselhamos a solicitação das certidões, pois existem decisões judiciais contrárias. Existe um ditado popular que se encaixa bem nessa situação: “É melhor prevenir do que remediar”.
Após verificar e ter a convicção de estar tudo em ordem, então é hora de concretizar a compra e comemorar a aquisição do tão sonhado imóvel.
Esse post foi só para passar aos leitores uma noção genérica numa transação imobiliária, isso porque cada negociação tem suas particularidades.
Autor: Isaac Alves
Gestor Imobiliário – UPE (Universidade de Pernambuco)
Pós-graduado em Marketing – UPE (Universidade de Pernambuco) Administrador Imobiliário – DLC/SP
