Financiamento do imóvel e seus custos.

A pessoa que pretende comprar um imóvel através de financiamento bancário, busca por menores juros. Além das despesas com financiamento, existem outros custos que muita gente não sabe, mas deve ser levado em consideração.

Além da taxa de juros nominal (sem considerar a inflação), também existem os gastos extras do contrato bancário e os impostos embutidos.

As instituições bancárias cobram dois custos fixos: taxa de R$ 25 por mês para administrar o financiamento e uma única cobrança para avaliar o imóvel e, que, geralmente, é em torno de R$ 3.100, independe do preço da moradia. O bancos também adicionam à parcela mensal seguros que cobrem morte e invalidez ou danos ao imóvel. Estes variam de acordo com o valor do bem, a idade do financiado
e a seguradora. Essas despesas podem representar um grande incremento no montante final a pagar todo mês.

Exemplo: em um imóvel financiado por R$ 400.000,00, prazo de 420 meses, numa instituição como a Caixa Econômica, um mutuário com idade de trinta e seis anos gastaria em torno de R$ 51.448 apenas com os seguros. Esse custo pode fazer diferença.

É importante simular a taxa total em todos os bancos e tentar negociar os valores, pois na realidade todos esses valores são chamados de Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que por lei os bancos são obrigados a divulgar aos clientes.

Em muitos casos existem a possibilidade de adicionar ao contrato os custos do registro do contrato no cartório de registro de imóveis onde está localizado o imóvel, que varia de acordo com o valor do bem, de acordo com cada Estado. Da mesma forma com o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, com alíquotas que variam de acordo com Lei Tributária do município onde está situado o imóvel; em Recife/PE, por exemplo, é de 3% (três por cento) sobre o valor da avaliação municipal, podendo ter uma redução, dependendo de cada caso.

Por esse e outros motivos é aconselhável contratar seu despachante de imóveis, ou melhor, despachante imobiliário, pois além de prestar toda assessoria na documentação, inclusive as certidões necessárias a todo o processo, ele poderá lhe orientar com mais propriedade sobre os procedimentos.

Melhor seria não embutir no financiamento tais despesas, digo: pagar com recursos próprios o registro do contrato e o ITBI. Caso não tenha condições para tal, saiba que o custo será bem maior.  É preciso colocar tudo na ponta do lápis para não ter surpresas.

Negociando condições de pagamento

Hoje existe uma concorrência entre as instituições financeiras, estão disputando o mercado de crédito imobiliário, abrindo espaço para negociação. Qualquer redução pode ter um grande impacto.

Lembrete: aquele que já tem um financiamento imobiliário pode, inclusive, pedir a portabilidade para outro banco. 

A melhor maneira de negociar é ter informações sobre os concorrentes bancários, tentar conseguir algum abatimento na taxa de juros nominal, mostrando outras taxas ofertadas. Também é possível abater os juros do Custo Efetivo Total (CET), diminuindo custos com seguros, por exemplo. Pode até ser que aumente as taxas de juros futuramente (o futuro só a Deus pertence), entretanto, na atual época, o consumidor está diante de taxas baixas em comparação com as anteriores, tendo a oportunidade de fazer um bom negócio.

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