CERTIDÕES NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Despachante Recife

As Certidões dos vendedores e do imóvel compõem um conjunto de documentos de suma importância nas transações imobiliárias.

Pelas certidões torna-se possível demonstrar atos, fatos ou direitos que se queira, ou precise, comprovar.

Numa transação imobiliária, importa comprovar que o imóvel esteja livre de ônus e que pode ser transacionado com segurança. Também importa comprovar que os vendedores não estejam inadimplentes, nem estejam sendo processados, a ponto de o imóvel correr risco de ficar impedido à venda.

Portanto, é fundamental comprovar que, tanto o imóvel, quanto seus proprietários, estejam livres para procederem a transferência da propriedade.

A propriedade imóvel é assunto inerente aos Direitos Reais ou Direitos das Coisas.

Direito Real é o campo do direito patrimonial cujas regras tratam do poder dos homens sobre as coisas apropriáveis. É um ramo do direito privado que trata dos direitos de posse e propriedade tanto dos bens móveis quanto dos bens imóveis. As coisas apropriáveis são aquelas que podem ser objeto de propriedade e que, por serem úteis e raras, despertam interesse econômico. Não são coisas apropriáveis os bens abundantes que não tenham valoração econômica, como, por exemplo, a água do mar, o ar que se respira, a luz do sol. Ninguém pode ser proprietário da luz do sol. A energia gerada a partir do uso da luz, a qual pode ser comercializada, não é a luz do sol. A coisa pública também não é apropriável.

Direito Real trata das formas pelas quais os direitos de posse e propriedade podem ser transmitidos. É importante entender que somente pessoas, exclusivamente, podem ter direitos sobre as coisas. Os Direitos Reais se constituem do direito sobre a coisa própria (propriedade) e o direito sobre a coisa alheia (posse por usufruto, gozo ou fruição).

Art. 1.225 do CC/2002: São direitos reais:

I – a propriedade;

II – a superfície;

III – as servidões;

IV – o usufruto;

V – o uso;

VI – a habitação;

VII – o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII – o penhor;

IX – a hipoteca;

X – a anticrese.

XI – a concessão de uso especial para fins de moradia;

XII – a concessão de direito real de uso; e

XIII – a laje.

Art. 1.227 do CC/2002: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

As Certidões, portanto, apresentam a legitimidade desse direito.

CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CRIMINAIS

Esta é uma certidão que se torna necessária em função do Artigo 91 do Código Penal que estabelece como efeito da condenação em processo criminal, a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime, prevendo a perda do bem em favor da União.

Art. 91 do Código Penal (Decreto-Lei nº 2.848, de 7 de dezembro de 1940): Art. 91 – São efeitos da condenação:

I – tornar certa a obrigação de indenizar o dano causado pelo crime;

II – a perda em favor da União, ressalvado o direito do lesado ou de terceiro de boa-fé:

a) dos instrumentos do crime, desde que consistam em coisas cujo fabrico, alienação, uso, porte ou detenção constitua fato ilícito;

b) do produto do crime ou de qualquer bem ou valor que constitua proveito auferido pelo agente com a prática do fato criminoso.

§ 1º. Poderá ser decretada a perda de bens ou valores equivalentes ao produto ou proveito do crime quando estes não forem encontrados ou quando se localizarem no exterior.

§ 2º. Na hipótese do § 1º, as medidas assecuratórias previstas na legislação processual poderão abranger bens ou valores equivalentes do investigado ou acusado para posterior decretação de perda.

CERTIDÃO DOS CARTÓRIOS DE PROTESTOS

O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015), em seu Artigo 789, dispõe que “O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei”.

Portanto a Certidão dos Cartórios de Protestos ganha peso e relevância. É interessante que seja obtida esta certidão, pelo menos, dos últimos 5 anos. Caso não existam protestos, será expedida a certidão negativa.

Se existirem protestos, a certidão será expedida como positiva e detalhará quais são os dados dos protestos existentes para o documento pesquisado. Na certidão de protesto positiva, conterá informações do credor, devedor e qual o tipo de protesto. Nas cidades que possuem mais de um cartório de protesto, a pesquisa deve ser feita em todos os cartórios de protestos para torna-la eficiente.

CERTIDÃO DOS DISTRIBUIDORES CÍVEIS ESTADUAIS

No contexto de débitos, esta certidão é muito importante, pois abrange as ações judiciais movidas em nome da parte requisitante. Nesta Certidão constarão quaisquer ações cíveis que o requerente possa estar respondendo.

CERTIDÃO DE FALÊNCIA E CONCORDATA

Esta certidão é igualmente útil para aferir a qualificação econômico-financeira do vendedor. Como o nem diz, é apresentada a existência ou a inexistência de ações de falência e concordata. Ainda que seja uma certidão, normalmente, vista como opcional no caso de o vendedor ser uma pessoa física, vale a pena obtê-la.

CERTIDÃO DO DISTRIBUIDOR DE EXECUTIVOS FISCAIS MUNICIPAIS E ESTADUAIS

Essa Certidão atesta possíveis ações em nome do vendedor, que possam estar sofrendo algum tipo de cobrança de crédito de natureza fiscal, sejam impostos, taxas e tributos.

Caso, nessa Certidão, conste algum apontamento, torna-se necessário obter a Certidão de Objeto e Pé.

CERTIDÃO DE OBJETO E PÉ

Este é um documento oficial sobre o objeto do processo e em que “pé” ele está, ou seja, em que fase do trâmite está o processo.

A Certidão de Objeto e Pé é expedida pelo cartório judicial da vara em que tramita ou tramitou a ação e contém um breve resumo do processo, incluindo a natureza da ação, as partes envolvidas, os principais atos praticados, a movimentação, as intimações das partes e a fase processual. Com esta certidão, é possível que alguém que não consultou os autos do processo tenha informação a respeito dos atos já praticados.

Dessa forma, pode-se avaliar o risco da compra de um imóvel em que o vendedor tenha algum processo e, junto com o comprador, decidir, de acordo com atos já praticados desse processo, se a compra poderá ou não ser realizada.

CERTIDÃO DE DISTRIBUIÇÃO DA JUSTIÇA FEDERAL

Esta certidão é um documento que informa a existência de processo em nome do requisitante nos Fóruns da Justiça Federal do Estado onde for solicitada, seja processo cível, fiscal ou criminal.

Caso esta certidão apresente-se positivada, seja em razão de processo distribuído, existência de homônimo ou qualquer inconsistência do banco de dados, o interessado deverá procurar a Seção Judiciária da Justiça Federal mais próxima de seu domicilio.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS TRABALHISTAS

A CNDT – Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, comprova a inexistência de débitos inadimplidos perante a Justiça do Trabalho. A Certidão não é emitida quando em seu cadastro constar um dos seguintes dois casos:

1. Se houver inadimplemento de obrigações estabelecidas em sentença condenatória transitada em julgado proferida pela Justiça do Trabalho ou em acordos judiciais trabalhistas;

2. Se houver inadimplemento de obrigações decorrentes de execução de acordos firmados perante o Ministério Público do Trabalho ou Comissão de Conciliação Prévia.

Para expedição da CNDT, organizou-se o Banco Nacional de Devedores Trabalhistas – BNDT, centralizado no Tribunal Superior do Trabalho, a partir de informações remetidas por todos os 24 Tribunais Regionais do Trabalho do país. Deste Banco constam as pessoas físicas e jurídicas que são devedoras inadimplentes em processo de execução trabalhista definitiva.

CERTIDÃO DA JUSTIÇA DO TRABALHO

Esta certidão é um documento fornecido pela Justiça do Trabalho onde consta a existência ou a inexistência de ações trabalhistas, em uma determinada Comarca. Dessa forma, o documento aponta a quantidade de ações e o número do processo ao qual está relacionado àquele CPF, no caso de pessoa física, ou CNPJ, no caso da pessoa jurídica.

CERTIDÃO DE INTERDIÇÃO, TUTELA E CURATELA

Esta certidão também é conhecida por Certidão de Incapacidade Civil ou ainda por Certidão de Não Interdição. Esta certidão ganha importância, pois um dos requisitos legais para a validade do Ato Jurídico é que o agente desse ato seja capaz.

Essa Certidão de Interdição serve para comprovar se a pessoa está interditada, tutelada ou curatelada. A certidão será negativa caso a pessoa não esteja interditada, nem tutelada, tampouco curatelada. As pessoas interditadas são impossibilitadas de administrar bens e movimentar contas. As pessoas tuteladas são os menores incapazes e protegidos por parentes ou pessoas capazes. As pessoas que possuam curatelas de outra pessoa também não poderão, sozinhas, administrar bens e movimentar contas bancárias.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E À DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO

Esta certidão somente será emitida quando for verificada a regularidade fiscal do contribuinte quanto aos créditos tributários federais administrados pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e quanto à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria Geral da Fazenda Nacional.

A regularidade fiscal, caracteriza-se pela não existência de pendências relativas a débitos, a dados cadastrais e à apresentação de declarações.

CERTIDÃO DA JUNTA COMERCIAL (SE PESSOA JURÍDICA)

Esta certidão é emitida pela Junta Comercial do Estado onde se encontra a empresa.

A Junta Comercial normalmente disponibiliza uma Certidão Simplificada que já é suficiente, pois é nela que são relatadas algumas informações básicas sobre a empresa tais como nome empresarial, CNPJ, data de início de atividade, atividades econômicas, capital social, sócios e suas respectivas participações no capital social e filiais, quando existirem.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DO INSS (SE PESSOA JURÍDICA)

Esta certidão é emitida pela Secretaria de Estado da Fazenda e aponta se existem pendencias e débitos tributários do contribuinte junto ao Instituo Nacional de Seguridade Social.

CERTIDÃO DE REGULARIDADE DE SITUAÇÃO DO FGTS (SE PESSOA JURÍDICA)

Estar regular perante o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é condição obrigatória para o empregador. Esta certidão, que também é chamada de CRF – Certificado de Regularidade do FGTS, demonstra a situação de regularidade do empregador.

CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS FEDERAIS DA PESSOA JURÍDICA

Esta certidão é emitida no CNPJ do estabelecimento matriz, tendo validade para todos os demais estabelecimentos.

CERTIDÃO NEGATIVA DE IMPOSTOS MUNICIPAIS (DO IMÓVEL)

Também chamada de Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários, esta certidão aponta a existência de débitos de IPTU, Contribuição de Melhoria e taxas diversas, abrangendo débitos inscritos e não inscritos na Dívida Ativa.

Não confunda a Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários com a Certidão de INFORMAÇÕES de Tributos Imobiliários, que é uma certidão que apenas traz informações cadastrais relativas ao lançamento de IPTU de um determinado imóvel, mas não apresenta seus débitos.

CERTIDÃO DE CADASTRO DE IMÓVEL RURAL

A CCIR – Certidão de Cadastro de Imóvel Rural, como o nome já diz, se refere especificamente a imóveis rurais, sendo um documento pelo INCRA – Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, e constitui prova do cadastro do imóvel rural.

O certificado é indispensável para desmembrar, remembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda o imóvel rural e para homologação de partilha amigável ou judicial.

CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO FLORESTAL (PARA IMÓVEL RURAL) Esta certidão informa a existência ou inexistência de processos em tramitação, além dos resultados de recursos a autos de infração com base no banco de dados do Sistema de Cadastro, Arrecadação e Fiscalização (SICAFI), bem como informações sobre autuações ambientais.

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